《大行》花旗：內地樓市改善惟內房股盈利受壓 料2027年成核心城市樓價復甦關鍵年

花旗發表研究報告指，中國物業板塊出現市況改善但盈利及股本回報率惡化的矛盾。

板塊股價已因市場預期新政策支持(包括國務院常務會議及按揭利息補貼)，以及上海、北京樓價企穩、9月銷售回升而反彈。

該行認為2027年將是核心城市樓價復甦的關鍵一年，受新供應減少及庫存支持；惟對2026年第四季仍保持審慎，因現房銷售政策後發展商銷售及盈利面臨風險，包括新房市場縮小，以及現金轉換周期拉長帶來的盈利及股本回報率壓力。

該行指，國務院常務會議於本周一(28日)提出研究穩定樓市及促進就業與收入增長的政策措施後，市場已消化預期為新首套房買家提供100個基點按揭利息補貼。

該行認為政策支持對改善家庭對樓價預期的意義，大於實質提升購買力，估計新首套房買家每月按揭還款可減少13%。

該行指，一線城市新房庫存約20個月，在現房銷售制度下並不算高(因建設周期約24個月)。

上海、北京、深圳二手樓價今年以來分別升約5%、3%及1%，上海及深圳租金今年以來分別升2.3%及2.2%。

該行指，市場對北京、上海現房銷售細節(包括延至2026年12月)反應正面，但預售時僅存入1%/3%訂金，大部分現金要待竣工才收回，現金回籠周期延長至約兩年；除非樓價升7%或以上，否則現金流、盈利及股本回報率壓力料持續。

該行認為改革最終有利龍頭，透過加快寡頭格局形成及核心城市供需再平衡，有助2027年樓價復甦，因此視第四季任何板塊回調為佈局2027年的潛在買入機會。

在板塊中，花旗首選中海外(00688.HK) -0.210 (-1.571%) 沽空 $3.16億; 比率 39.167% 、潤地(01109.HK) +0.100 (+0.328%) 沽空 $3.71億; 比率 19.955% 、貝殼-W(02423.HK) +0.180 (+0.405%) 沽空 $4.82億; 比率 39.353% 及中國金茂(00817.HK) -0.050 (-3.650%) 沽空 $4.82千萬; 比率 21.521% 。

(港股報價延遲最少十五分鐘。

沽空資料截至 2026-09-30 16:25。

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